Tras el trágico derrumbe del techo de un edificio en Córdoba, que lamentablemente se cobró la vida de un obrero, dejó múltiples heridos —se estima que entre seis y siete— y causó daños materiales tanto en el propio edificio como en una propiedad lindera, se abre un debate sobre las posibles responsabilidades legales y la cobertura de seguros involucrada. En el inmueble contiguo funcionaba un bar en la planta baja y un departamento alquilado por tres personas en la planta alta, lo que agrava aún más las consecuencias de este lamentable episodio.
En este contexto, los productores asesores de seguros Martín Berdaguer y Mary Saavedra Gamietea ofrecieron un análisis técnico desde su especialidad. Ambos coincidieron en señalar que, si bien no están en condiciones de afirmar con certeza quiénes son los responsables del hecho —ya que la causa se encuentra en plena etapa de investigación y peritajes por parte de la Justicia cordobesa—, sí es posible reflexionar sobre los distintos actores que podrían tener algún grado de responsabilidad y cómo las pólizas de seguros pueden intervenir en estos casos.
Martín Berdaguer remarcó: “No podemos sentarnos a decir tajantemente quién es el responsable, porque ni siquiera lo sabe la justicia aún. Pero podemos hacer un análisis general de la situación y de cómo podrían eventualmente repartirse las responsabilidades”.
Por su parte, Mary Saavedra Gamietea explicó que en el caso que se investiga, se analizan dos tipos de responsabilidades claramente diferenciadas: la responsabilidad penal y la responsabilidad civil.
Por el lado de la responsabilidad penal, la justicia busca determinar si existió imprudencia, negligencia o incumplimiento de las normativas vigentes relacionadas con la prevención, el mantenimiento y la conservación del edificio. En caso de comprobarse alguna de estas faltas, se podrían aplicar las sanciones penales correspondientes, ya que se trataría de un incumplimiento del deber de cuidado exigido por la ley.
En cuanto a la responsabilidad civil, el eje está puesto en la reparación de los daños causados. Esto implica analizar si corresponde otorgar compensaciones o indemnizaciones a los terceros afectados, tanto en su integridad física como en sus bienes. Entre los daños registrados se encuentran lesiones a personas, el fallecimiento del señor Cortés, daños materiales a vehículos cercanos, y perjuicios en la propiedad donde residía Lina, entre otros.
En este contexto, emerge como figura central el consorcio del edificio, una persona jurídica que agrupa a los copropietarios de las unidades funcionales. Según el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2065, el administrador del consorcio es su representante legal, actuando en carácter de mandatario. Esta representación se ve reforzada por el artículo 2067, que detalla las obligaciones y derechos del administrador, establecidos por la normativa, las ordenanzas y las decisiones de la asamblea de propietarios.
Dentro del artículo 2067, existen dos incisos clave para el análisis judicial de este caso: el inciso C, que hace referencia a la obligación de conservar y mantener en condiciones seguras las partes comunes del edificio, y el inciso H, que establece la obligación de contratar seguros, como el de incendio y el de responsabilidad civil. Estos seguros son fundamentales para resguardar tanto a las personas como a los bienes en caso de siniestros.
A partir de estas normativas, será tarea de la justicia determinar si existió una falta de cumplimiento por parte del consorcio o de su administrador, lo que podría derivar en una responsabilidad penal, civil o ambas. El análisis deberá centrarse en el cumplimiento efectivo de las obligaciones establecidas y si, de haber existido fallas, estas contribuyeron al desenlace trágico y los daños materiales registrados.
En ese sentido, se debe tener en cuenta que la responsabilidad de la constructora no es automática, sino que depende de una serie de factores vinculados principalmente a los plazos legales y al tipo de falla detectada.
En primer lugar, es fundamental determinar cuándo fue construido el edificio, en qué fecha fue entregado y aceptado formalmente por el desarrollador o los propietarios. Esta información es clave, ya que tanto la caducidad como la prescripción de acciones legales están sujetas a plazos específicos, según lo establece el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
El Código diferencia entre la ruina y los vicios ocultos. La ruina no se refiere únicamente al colapso físico del edificio, sino también a la denominada “ruina funcional”, es decir, cuando el inmueble ya no puede ser habitado por sus ocupantes. Si una pericia técnica confirma que el edificio aún puede ser habitado, por ejemplo, luego de reparar la fachada o un lateral, entonces ya no estaríamos ante una ruina sino ante un posible caso de vicios ocultos.
En este último escenario, la responsabilidad de la empresa constructora dependerá del paso del tiempo. Para los vicios ocultos, el plazo de caducidad es de tres años desde la aceptación de la obra. A su vez, dentro de ese plazo, existe un término de prescripción de tres años a contar desde que el vicio se manifiesta. Si estos plazos se han cumplido, es difícil que se pueda responsabilizar al constructor.
En cambio, en el caso de ruina (ya sea material o funcional), el plazo de caducidad es de diez años desde la recepción de la obra, pero el damnificado tiene solo un año desde el hecho que produce la ruina para iniciar la acción legal. Por ejemplo, si el edificio fue aceptado hace cinco años y recientemente se produjo un hecho que lo volvió inhabitable, los damnificados tendrían un año para reclamar.
Dicho esto, si se trata de un edificio con cierta antigüedad, es poco probable que la empresa constructora pueda ser considerada responsable, salvo que se demuestre que el hecho ocurrió dentro de los plazos mencionados. También se debe analizar si hubo denuncias previas al consorcio o a la autoridad competente, como por ejemplo la municipalidad. En caso de que ésta haya recibido advertencias o denuncias sobre el estado del edificio y no haya actuado, podría surgir una eventual responsabilidad por omisión. Sin embargo, esto dependerá de la jurisprudencia local, y en el caso puntual de Córdoba, se considera poco probable, aunque no imposible, que se le atribuya responsabilidad directa.
Incluso hasta condenar a la municipalidad es complejo, Concluyeron.